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Commissaire Vénère : Charges de copropriété, les impayés se multiplient

Publié le 28 mars 2019

L'événement de la semaine : C’est un phénomène inquiétantqui nuit à la rénovation de nombreux immeubles. Un fléau qui touche tous les quartiers.

Incroyable mais vrai  ! En France, les procédures judiciaires pour cause de charges de copropriété impayées ont bondi de 29 % ces dix dernières années, passant de    22 300 en 2007 à 28 700 en 2017.

C’est une étude du ministère de la Justice qui a mis au jour ce phénomène inquiétant. Ce document édifiant, qu’a pu consulter en exclusivité Le Parisien, pointe du doigt certains départements où le nombre de contentieux explose : à Paris mais aussi dans les Alpes-Maritimes ou encore la Seine-Saint-Denis et les Hauts-de-Seine.

Le problème, c’est que les conséquences d’une telle situation sont souvent catastrophiques. Non seulement le syndic de copropriété, qui administre l’immeuble, peut avoir des difficultés à payer les dépenses courantes comme l’électricité, le gaz et le gardiennage, mais aussi – et surtout – les travaux nécessaires pour le maintien en l’état de la construction. Et faute de réfection régulière, au fil des ans, les dégradations se font cruellement sentir.

Cage d’escalier vétuste, façade sale ou encore ascenseur d’une lenteur alarmante, bon nombre d’immeubles souffrent de ce fléau qui touche tous les quartiers, aisés comme populaires.

À Paris, certains bâtiments du Marais, aujourd’hui un des secteurs les plus chers de la capitale, connaissent ce triste sort, avec des impayés qui dépassent les 50 000 euros. Et à Aubervilliers, commune de Seine-Saint-Denis, touchée de plein fouet par la crise, l’on atteint des sommets. Dans certains immeubles menacés de vétusté faute d’entretien, le montant des impayés peut grimper jusqu’à 90 000 euros.

Avec l’envolée du coût des charges, des retraités d’origine modeste qui avaient acquis à un prix très avantageux un appartement dans les années 60 se retrouvent incapables de faire face à ces dépenses.

Lorsque la sécurité est en jeu,
des aides sont prévues.

  • Comment le conseil syndical peut-il surveiller les impayés ?
    Le conseil syndical a entre autres pour rôle de vérifier les comptes tenus par le syndic. Il peut donc connaître les propriétaires en défaut de paiement et entamer une démarche à l’amiable avec eux pour éviter des actions contentieuses.
     
  • Qu’est tenu de faire le syndic qui gère la copropriété en cas d’impayés ?
    Il doit commencer par une procédure amiable par téléphone ou courrier simple, et essayer de mettre en place un échéancier de règlement.
     
  • Quelles sont les étapes pour recouvrer un impayé ?
    Si la phase de conciliation s’avère infructueuse, le syndic envoie une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, enjoignant au débiteur de payer sa dette sous trente jours. En l’absence de réponse, il effectuera une relance dans les mêmes formes. Il peut aussi faire délivrer une injonction de payer par voie d’huissier. En cas d’échec, le syndic doit engager une procédure judiciaire devant le tribunal d’instance (si la somme est inférieure à 10 000 euros) ou le tribunal de grande instance (si elle est supérieure à ce montant).
     
  • De quel recours dispose le débiteur après une décision de justice en sa défaveur ?
    Il peut faire appel de sa condamnation, mais cela équivaut souvent à reculer pour mieux sauter, et implique d’engager de nouveaux frais aggravant sa situation. Il peut aussi essayer de contracter un prêt pour solder son passif, déposer un dossier de surendettement, ou, faute d’alternatives, vendre son bien.
     
  • Existe-t-il des aides pour lancer des travaux de rénovation et de mise aux normes malgré les dettes ?
    Des aides sont prévues pour certains travaux importants rendus obligatoires pour maintenir la sécurité d’un immeuble. La demande est à effectuer auprès du conseil du département ou de la mairie pour les agglomérations très importantes comme Paris, Lyon, Marseille, etc.
     
  • Que faire si l’on ne peut plus payer ses charges ?
    Si l’on est incapable d’honorer le paiement de ses charges, la première chose à faire est de ne pas laisser s’accumuler la dette et de demander un échelonnement des règlements. Au sein d’une copropriété, il faut effectuer cette démarche auprès du syndic qui agit au nom de l’ensemble des propriétaires en tant que mandataire. En signant un échéancier, le débiteur s’engage à le respecter à la lettre.
     
  • Quelles sont les pistes pour inciter les copropriétés à mieux s’organiser ?
    Il faut éliminer toutes les dépenses sans réelle utilité. Au besoin en mutualisant les services avec une autre copropriété, comme le nettoyage des locaux par exemple, ou encore l’achat du fioul, dont les prix varient selon la quantité livrée. Prendre en charge le petit entretien évite aussi de payer un prestataire. Planifier les dépenses pour les gros travaux permet de les étaler dans le temps et de les rendre supportables par l’ensemble des copropriétaires.

Ces dépenses courantes ne cessent d'augmenter

Il faut bien admettre que ces impayés se multiplient de manière inquiétante. Certes, il y a les mauvais payeurs coutumiers, qui ne consentent à mettre la main au portefeuille qu’après avoir reçu des mises en demeure ou la visite d’un huissier. Et il y a ceux dont les revenus n’ont pas évolué, alors que ces dépenses ne cessent d’augmenter. Du coup, les dettes finissent par s’accumuler. Les syndics peuvent tout juste faire face aux frais urgents. Les grands travaux sont souvent repoussés et les immeubles deviennent insalubres. Et il est difficile de demander à l’État d’intervenir, lui qui a déjà fort à faire avec les impayés dans les logements sociaux.

Il faut bien admettre que la capacité financière des petits propriétaires a considérablement diminué, alors que les charges courantes ont augmenté de façon exponentielle. Ce qui va, à terme, les repousser hors des centres urbains. Et les prix de l’immobilier dans les grandes agglomérations contraignent les nouveaux acquéreurs à s’endetter lourdement. Même s’ils ont inclus les charges courantes dans leurs calculs, ils ne peuvent pas faire face à des travaux imprévus, comme la réfection d’un ascenseur. Ce qui engendre un grand nombre de contentieux.

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